Trang chủ tin liền kề LIỀN KỀ VINHOMES RIVERSIDE THE HARMONY 3.4. Phương pháp thặng dư 3.3.4.1. Khái niệm Phương pháp

LIỀN KỀ VINHOMES RIVERSIDE THE HARMONY 3.4. Phương pháp thặng dư 3.3.4.1. Khái niệm Phương pháp

LIỀN KỀ VINHOMES RIVERSIDE THE HARMONY 3.4. Phương pháp thặng dư 3.3.4.1. Khái niệm Phương pháp thặng dư là phương pháp thấm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thấm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản


LIỀN KỀ VINHOMES RIVERSIDE THE HARMONYLIỀN KỀ VINHOMES RIVERSIDE THE HARMONY 3.4. Phương pháp thặng dư 3.3.4.1. Khái niệm Phương pháp thặng dư là phương pháp thấm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thấm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. 3.3.4.2. Cơ sở khoa học và phạm vi áp dụng của phương pháp a. Cơ sở khoa học Phương pháp thặng dư được sử dụng dựa trên cơ sở các nguyên tắc: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu; Nguyên tắc dự báo; Nguyên tắc đóng góp. Dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho BĐS phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-)đi Liền kề Vinhomes The Harmony tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển b. Phạm vi áp dụng Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. 3.3.4.3. Yêu cầu và một số thuật ngữ của phương pháp a. Yêu cầu Các lô đất phải chưa đầu tư phát triển hoặc đã đầu tư nhưng phá dỡ và phát triển công trình mới. b. Một số thuật ngữ - Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản liền kề vinhomes the harmony, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường... - Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một dự án bất động sản liền kề vinhomes the harmony có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất. - Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu tư dự án được xác định theo phương pháp Phương pháp chi phí 3.3.4.4. Các bước tiến hành * Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, liền kề vinhomes the harmony khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. * Bước 2: Ước tính tổng doanh thu (DT) phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. * Bước 3: Ước tính chi phí (CP) đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. * Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3. Công thức tính: V = DT -CP Trong đó: V là giá trị bất động sản liền kề vinhomes the harmony cần thẩm định giá,

liền kề vinhomes the harmony DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng

chi phí đầu tư dự án. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau: - Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng). khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng. - Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án bán liền kề vinhomes the harmony vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp. 3.3.4.5. Tính tổng doanh thu của dự án Tổng doanh thu dự án được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường. Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá: DTt (1 + r) DT=ỵ t=1 Trong đó: DT là tổng doanh thu phát triển của dự án, DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường
Các bài viết liên quan mới nhất
Các bài viết liên quan cũ hơn
Designed by Vinalink - Thiet ke web - Seo